Предприниматели Петербурга против политики КУГИ
| 06.05.2011 | Размещено в Газеты |
|
Источник: Эхо, 21.04.1999
Предприниматели считают, что в городе есть люди, которые открыли бы свой бизнес. Но и горожане, для которых предпринимательство могло бы стать спасением от нищеты, не могут начать бизнес из-за непомерно высоких арендных ставок. Представителям администрации города задан вопрос: «Что лучше: если государство будет кормить нищих или если нищие будут сами себя кормить? » Ответ очевиден, но КУГИ так и не смог сформулировать свое отношение к этой проблеме.
В понедельник представители КУГИ встретились с предпринимателями. Совместное обсуждение проблем рынка аренды продемонстрировало полное непонимание сторонами позиций друг друга: администрация считает, что бизнес согласился с арендной политикой города, а предприниматели заявляют, что они были вынуждены согласится за неимением альтернативы и сейчас оказались в отчаянном положении.
Встреча за «круглым столом» состоялась по инициативе СПб регионального отделения общественно-политического движения «Развитие предпринимательства». Предполагалось, что в мероприятии примут участие первые лица КУГИ Андрей Лихачев и Александр Лурье. Однако председатель Комитета и его первый заместитель на встречу по невыясненным обстоятельствам не пришли. Присутствовали руководители второго звена начальники департаментов КУГИ, а также руководители и представители Комитета финансов, Антимонопольного комитета, ГУИОН, Законодательного собрания, профессура Университета экономики и финансов.
Встреча оказалась жаркой.
ВСЕ ХОРОШЕЕ КОНЧАЕТСЯ
С 1 января прошлого года в городе была введена новая Методика расчета, арендной платы методом массовой оценки. Начиная с этого момента арендная плата за помещения, принадлежащие городу, возросла в несколько раз (по некоторым подсчетам в 18и более). Поскольку раньше многие предприниматели платили за помещения копейки ив стране была более-менее стабильная экономическая ситуация, практически одновременное повышение арендных ставок и дестабилизация рынков привели к повышению цен на товары, снижению спроса и падению рентабельности предприятий, в некоторых случаях до отрицательных значений.
По мнению участников «круглого стола», заложенный в методике механизм индексации арендных платежей оказался несостоятельным в условиях экономического кризиса. Фактическим признанием этого стал отказ администрации города от использования при расчете центробанковского курса американского доллара. Начиная с сентября 1998 года для городских арендаторов устанавливается специальный курс условной единицы. Вряд ли правильно, что устанавливается он на основе субъективного мнения чиновников. Не оправданный экономически рост курса у.е. привел к возникновению массовых задолженностей по арендной плате в IV квартале 1998 года (см. график).
ТЫ СВОБОДЕН БЫТЬ СВОБОДНЫМ
Тезис КУГИ о свободе арендатора в любой момент выбрать другое помещение для деятельности (помещение «по карману») оказывается более чем сомнительным. Чиновники не учитывают, что арендатор, как правило, несет капитальные затраты на ремонт помещения (нередко затопленный подвал превращался в офис или магазин под «евростандарт») и срок окупаемости этих затрат исчисляется годами. Кроме того, хозяйственные связи (с партнерами, поставщиками, клиентами) неразрывно связаны с местоположением предприятия.
По словам предпринимателей, получить компенсацию за проведенный в помещении ремонт практически нереально: КУГИ для зачета произведенных вложений в будущие арендные платежи требует бухгалтерской документации, подтверждающей покупку стройматериалов, наем рабочих и т.п. Понятно, что большинство представителей малого и среднего бизнеса делало ремонт собственными силами и на собственные средства, не подтверждая этот процесс документально.
Выход здесь вроде бы есть: использование независимой оценки для определения объема вложений. Но администрация города почему-то пока на это не идет.
ИНФОРМАЦИЯ УСЛОВНО ДОСТУПНА
По мнению предпринимателей, политика информационной открытости, неоднократно продекларированная руководителями КУГИ, также остается весьма условной. Практика принятия у.е. «за закрытыми дверями» тому пример. Арендаторов ставят перед фактом, не объясняя, почему именно сейчас принято решение об изменении курса и почему у.е. теперь равна, к примеру, 12.2, а не 12.1.
Участники круглого стола, отметили, что, вопреки статьям 3 и 5 Закона СПб «О порядке определения арендной платы …», город не публикует сведения о рыночных ценах аренды и прогноз развития рынка аренды нежилых помещений. Не предоставляется информация о влиянии новой методики на арендаторов (средние показатели увеличения арендной платы и данные о задолженности арендаторов).
Представители КУГИ заявили, что они готовы давать эту информацию и предоставляют ее по запросам. На практике даже по запросам получить эту информацию не всегда легко. КУГИ, похоже, проявлять инициативу в этом вопросе не намерен. Открытость остается условной.
МАЛЕНЬКИМ БЫТЬ НЕВЫГОДНО
Фактически дискриминационным по отношению к малому и среднему бизнесу назвали участники дискуссии коэффициент площади К2. По их мнению, существенно более высокое значение этого коэффициента для помещений площадью менее 100 кв. м доказывает, что поддержка городом малого и среднего бизнеса пока только слова.
Был затронут и коэффициент К4, определяющий состояние помещений. По словам предпринимателей, его границы, как и у других коэффициентов, очень размыты. Вызывает массу нареканий расчет аренды для центра города, где арендные ставки одинаковы как для многолюдного
Невского, так и для пустынных улочек неподалеку.
Много проблем возникает с подвальными помещениями. 99% подвалов города затоплены, и за их ремонт теперь вряд ли кто-то возьмется. Городу больше не верят и вкладывать деньги в подвал, чтобы потом тебя из него выселили, сейчас никто не будет, даже если подвал отдадут бесплатно (как это планирует администрация).
НЕ МОНОПОЛИСТ, НО ГЛАВНЫЙ
Особое внимание участники «круглого стола» уделили проблеме фактической монополизации КУГИ рынка аренды города. По представленной информации, доля предложений любого из частных агентов на рынке аренды сегодня меньше 1%. В то же время доля города (КУГИ) по разным оценкам от 30 до 85%.
Очевидно, что КУГИ в состоянии оказывать определяющее воздействие на общегородской уровень арендной платы (частный сектор ориентируется на «крупнейшего игрока»). Есть все предпосылки для злоупотреблений таким доминирующим положением.
Председатель Антимонопольного комитета Олег Коломийченко заявил, что он не считает КУГИ реальным монополистом в городе, хотя деятельность Комитета действительно вызывает определенные нарекания. Руководство Комитета, по его словам, должно понять, что КУГИ в первую очередь управляющий орган, а не сборщик арендной платы. Нельзя превращать арендную деятельность в способ пополнения бюджета, надо дать бизнесу возможность развиваться.
Председатель секции коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Сергей Чеботарев, неоднократно выступавший на страницах «СПб ЭХО», еще раз обратил внимание руководителей КУГИ на перспективу развития на общегородском уровне института доверительного управления. Раз КУГИ пока эффективно управлять не может, пусть это делают опытные профессионалы,
ВИРТУАЛЬНЫЙ РЫНОК КУГИ
Еще одна проблема несоответствие условий «Примерного договора аренды» практике вторичного рынка, хотя в методике декларируется, что взимаемая КУГИ арендная плата носит рыночный характер и ориентируется на ставки вторичного рынка. Однако, как уже было сказано, «ориентация» рынка совсем иная. При этом, в соответствии с условиями договора, предприниматель вынужден нести значительные дополнительные расходы, не взимаемые в частном секторе аренды (ремонт помещений и фасадов, страхование помещений, оплата разрешительной документации многочисленных надзорных и инспектирующих органов). Отдельные пункты договора не просто вынуждают предпринимателя к выплате определенных денежных сумм, но и заранее определяют контрагента, который будет оказывать ту или иную услугу. А это уже в корне противоречит рыночным принципам.
По мнению предпринимателей, КУГИ живет в каком-то собственном виртуальном рынке, пытаясь моделировать происходящие в нем процессы. Возникает ощущение, что у руководства Комитета уже давно все спланировано. Так, директор департамента экономики городского имущества КУГИ заявил, что КУГИ планирует сначала наполнить бюджет, а уже потом начать решать социальные задачи за счет полученных доходов.
Напомним, что, когда принималась методика, во главу угла ставилось именно развитие предпринимательства, а сегодня город планирует сперва наполнить бюджет, выжимая из бизнеса последние копейки и создавая ситуацию, когда предприятия начнут закрываться, а уже потом начнет развивать то, что останется в живых.
ПУСТЬ РЕШАЕТ ГУБЕРНАТОР
Предложения и просьбы предпринимателей сводились к следующему. Пока уменьшить базовые ставки на 50%, отказаться хотя бы от коэффициента К2, а в будущем отказаться от использования у.е. и рассчитывать индекс увеличения арендных ставок в рублях в соответствии с ростом цен в строительстве.
Законодательное собрание намерено выступить в решении этих проблем на стороне предпринимателей. Депутаты не разделяют стремления КУГИ при создании новой методики вводить много коэффициентов. Депутат Сергей Андреев считает, что методика должна быть упрощена до двух показателей, а у.е. должна быть отменена.
Председатель РО ООПД «Развитие предпринимательства», экс-министр труда и социального развития РФ Оксана Дмитриева , не добившись понимания в КУГИ по большинству вопросов, намерена с пакетом предложений выйти на губернатора города.
Среди этих предложений введение временного моратория на расторжение договоров аренды с должниками и реструктуризация долгов, принятие Закона СПб «О порядке выкупа арендуемых объектов…», пересмотр отдельных положений «Примерного договора аренды» и другие перечисленные выше предложения.
